疫情過(guò)后蘇州的房?jī)r(jià)會(huì)下跌嗎？
不會(huì)，第一，蘇州經(jīng)濟(jì)在江蘇乃至全國(guó)都是出色的城市。第二，城市化城鎮(zhèn)化，好的***高度聚集。熱點(diǎn)城市不斷人口流入聚聚。第三，城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁就業(yè)穩(wěn)定人口增加。同事時(shí)***緊俏價(jià)格升高是理所當(dāng)然的.所以蘇州乃至全國(guó)除非偏遠(yuǎn)山區(qū)房子始終是緩慢上漲的。所謂階級(jí)固化跟隨1/2/3線城市梯隊(duì)的形成而形成。
在昆明首付30-40萬(wàn)能在哪里買房？增值空間高、最好帶學(xué)區(qū)？
昆明是全國(guó)一線城市，轄有14個(gè)行政管理區(qū)，常住人口685萬(wàn)。在昆明市五大中心城區(qū)買房，選擇哪兒好呢？既要考慮到升值潛力，還要有學(xué)區(qū)，這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)復(fù)雜，需要通過(guò)綜合分析，才能作出合理的參考意見(jiàn)。
本題主要內(nèi)容有四個(gè)部分
昆明市區(qū)教育***分布情況
昆明市城市發(fā)展方向
五大中心城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)潛力分析
（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，侵刪）購(gòu)房參考方案
昆明市區(qū)教育***分布情況
2018年：昆明GDP值5207億元，人均7.63萬(wàn)元，高于全國(guó)6.46萬(wàn)元平均數(shù)；住戶存款余額4882.29億元，人均存款7.13萬(wàn)元，高于全國(guó)5.19萬(wàn)元水平；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入42988元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入14895元，城鄉(xiāng)差別較大，全國(guó)城鄉(xiāng)平均水平28228元。作為全國(guó)一線城市的昆明，又是云南省的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不錯(cuò)，五大主城區(qū)可以說(shuō)聚集了當(dāng)?shù)爻鞘兴袃?yōu)勢(shì)***，生活配套基礎(chǔ)設(shè)施也是較完善，其中各學(xué)區(qū)公立學(xué)校分布具體情況為：
根據(jù)昆明市教育設(shè)施完善工程方案，高等教育重點(diǎn)在主城北部和呈貢新城布局高等教育院校；貫徹全面推進(jìn)基礎(chǔ)教育設(shè)施均衡發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)有教育設(shè)施布局和規(guī)模，重點(diǎn)加強(qiáng)城市新建地區(qū)和新區(qū)范圍內(nèi)的中小學(xué)配套。2020年底前，新建 6 所完全中學(xué)、6 所初級(jí)中學(xué)、2 所九年制學(xué)校、41 所小學(xué)，合計(jì)新建中小學(xué) 55 所。也就是說(shuō)五大主城區(qū)隨著發(fā)展變化，都會(huì)有相應(yīng)規(guī)模的配套學(xué)校。
昆明市城市發(fā)展方向
依昆明城市近期發(fā)展進(jìn)度，重點(diǎn)是以南北向發(fā)展為主要中心軸。主城區(qū)與呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)形成發(fā)展三角帶。
通過(guò)市主城幅射功能，帶動(dòng)層級(jí)式方向滲透發(fā)展，形成核心圈、帶動(dòng)圈的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局。
這是產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃圖，非常明確地可以認(rèn)定，主軸方向上的主城區(qū)、航空經(jīng)濟(jì)區(qū)和呈貢新區(qū)，是昆明發(fā)展的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)城區(qū)。
五大中心城區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)潛力分析
昆明市主城區(qū)，不同城區(qū)房?jī)r(jià)有差異，其增值潛力也是有差別的。如何判斷不同城區(qū)房?jī)r(jià)潛力？和尚在前面的答題中有闡述過(guò)，邏輯運(yùn)用： 二手房與新房的價(jià)差比值大小來(lái)判斷。當(dāng)二手房?jī)r(jià)格越接近（或超過(guò)）新房?jī)r(jià)格、說(shuō)明原來(lái)買的房子升值潛力較大；否則，就較小。
呈貢區(qū)——近三年來(lái)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲走勢(shì)。2019年9月，二手房參考價(jià)格10132元，2016年參考價(jià)格5681元，三年上漲78.35%，年化漲幅26.12%。
2019年9月新盤參考價(jià)格10473元，二手房較一手房價(jià)差比值=0.967。
西山區(qū)——近三年來(lái)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲走勢(shì)。2019年9月，二手房參考價(jià)格14461元，2016年參考價(jià)格8625元，三年上漲67.66%，年化漲幅22.55%。
2019年9月新盤參考價(jià)格14483元，二手房較一手房價(jià)差比值=0.998。
官渡區(qū)——近三年來(lái)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲走勢(shì)。2019年9月，二手房參考價(jià)格13015元，2016年參考價(jià)格8073元，三年上漲61.22%，年化漲幅20.41%。
2019年9月新盤參考價(jià)格14122元，二手房較一手房價(jià)差比值=0.921。
五華區(qū)——近三年來(lái)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲走勢(shì)。2019年9月，二手房參考價(jià)格13908元，2016年參考價(jià)格9099元，三年上漲52.85%，年化漲幅17.62%。
2019年9月新盤參考價(jià)格14656元，二手房較一手房價(jià)差比值=0.949。
盤龍區(qū)——近三年來(lái)，房?jī)r(jià)呈持續(xù)上漲走勢(shì)。2019年9月，二手房參考價(jià)格13746元，2016年參考價(jià)格8455元，三年上漲62.58%，年化漲幅20.86%。
2019年9月新盤參考價(jià)格15106元，二手房較一手房價(jià)差比值=0.91。
綜合上述五大主城價(jià)差比值結(jié)果顯示：西山區(qū)房?jī)r(jià)潛力最好，其次是呈貢區(qū)。
購(gòu)房參考方案
樓主要求首付30~40萬(wàn)元，就以昆明首套房最低首付三成計(jì)算，綜合上述數(shù)據(jù)信息，大體購(gòu)房方案為：
1、總房款：一套總價(jià)款約120萬(wàn)元；
2、房貸：按揭期限30年；按揭商業(yè)利率5年期LPR4.85+當(dāng)?shù)丶狱c(diǎn)，若公積金貸3.25；
3、套房面積：西山區(qū)新盤價(jià)14483元/平，建筑面積約83平米/套；呈貢區(qū)新盤價(jià)10473元/平，建筑面積約114平米/套。
4、西山區(qū)、呈貢區(qū)樓盤位置分布情況：
總的來(lái)說(shuō)，昆明我國(guó)東南來(lái)門戶開(kāi)放的樞紐城市，是國(guó)家歷史名城，重要的旅游商貿(mào)城市，也是西南地區(qū)中心城市。在全國(guó)樓市“房住不炒”的定位下，剛需者可臨調(diào)控窗口期，選擇升值較好的區(qū)域購(gòu)房，是比較理智的。在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)沒(méi)有改變的環(huán)境下，不要奢望房?jī)r(jià)會(huì)大漲大跌。
上述樓盤數(shù)據(jù)，僅供參考。
??謝謝閱讀！
看了前面幾個(gè)人的回答，要么是忽悠，要么是外地人在瞎扯的。昆明目前的房?jī)r(jià)平均在15000左右。三四十萬(wàn)元做首付，其實(shí)只能買一個(gè)80平米不到的房子。還要是首次購(gòu)房。如果是二次購(gòu)房，那么這點(diǎn)錢連首付都不夠。但是如果到呈貢區(qū)晉寧區(qū)或者是產(chǎn)水機(jī)場(chǎng)那一邊。這些遠(yuǎn)郊區(qū)縣。目前1萬(wàn)不到的房?jī)r(jià)還是多的。那么30多萬(wàn)塊可以購(gòu)買一套100平米的房子，剛夠付首付。這些地段就不要談什么學(xué)區(qū)房了。教育醫(yī)療配套都是非常差的。如果要想談學(xué)區(qū)房，其實(shí)只能考慮城區(qū)的二手房，但是地段好一點(diǎn)的小戶型。不過(guò)城區(qū)的老房子銀行***給你的年限可***量都非常少。所以三四十萬(wàn)元錢在昆明要買房真的還是很尷尬的。
看了前面的回答，一點(diǎn)不切實(shí)際，屬于根本沒(méi)有親自體驗(yàn)過(guò)，拿著30萬(wàn)到40萬(wàn)的首付，在昆明到處看房的尷尬！
昆明買房只有兩種：新房和二手房。
昆明的新房！由于升值空間大 ，首付低，無(wú)稅費(fèi)，必須首選！買昆明的新房（期房和準(zhǔn)現(xiàn)房），一環(huán)和二環(huán)之間的就沒(méi)有合適的，像盤龍小學(xué)、武城小學(xué)、師大附小、昆一中、昆十中等等學(xué)校的本部，都在這個(gè)范圍內(nèi)，所以一環(huán)二環(huán)之間首付不夠是，不用考慮了！（公寓價(jià)格高升值小推薦）。
其次是二環(huán)和三環(huán)之間，新房樓盤很多，像龍泉俊園、東原璞業(yè)、青云府、融創(chuàng)文旅城、云南印象、江東境界、保利璽樾、萬(wàn)科城、上悅天地等等。這些開(kāi)發(fā)商很聰明，都是帶學(xué)位的，才去開(kāi)發(fā)！但學(xué)位的話是名校的分校，人多，房子也多，這些學(xué)校也容納不下那么多人，所以必須排隊(duì)，有名額了才能去上；所以30到40萬(wàn)首付（月供5000多）可以買這些新樓盤的兩室學(xué)位房，問(wèn)題又回來(lái)了，兩房的話，升值空間很小，以后出手就是有價(jià)無(wú)市了！三房升值空間很大，但是首付差了10萬(wàn)左右！
最后三環(huán)以外或呈貢、經(jīng)開(kāi)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的新房很多，相對(duì)于來(lái)說(shuō)價(jià)格也便宜，學(xué)區(qū)也帶，但都是名校的幌子而已，臨聘教師支撐，這些房子其實(shí)已經(jīng)屬于昆明郊區(qū)，價(jià)格算是炒得高了，由于疫情影響和國(guó)家“住房不炒”的政策，近些年的話小編看不到升值空間，買了就是只能是賭一把了！
二手房小編不多說(shuō)了，稅很高，且各個(gè)位置的房子差異很大！首付30到40萬(wàn)的房子，必須考慮二到三環(huán)之間才有買的意義，一般都是兩室的，位置較差的！好的位置，升值空間大，但是首付不夠。
小編這一年是親自看了昆明無(wú)數(shù)地方的房子總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)。如果有不恰當(dāng)之處，一起交流討論！
首先，本人是在昆明賣房的中介小哥，和朋友一起經(jīng)營(yíng)著一個(gè)小店，現(xiàn)在主要以一手房業(yè)務(wù)為主，一手樓盤信息了解得更多一些，下面分享部分40萬(wàn)內(nèi)首付能買到哪里的房子
二環(huán)內(nèi)基本就不用考慮了，除非二手房老破小（個(gè)人覺(jué)得買二手房全看運(yùn)氣與緣分），現(xiàn)在的昆明東南西北各有一個(gè)核心區(qū)域，交通也越來(lái)越方便，所以不要太介意區(qū)位，選擇一個(gè)最合適自己家庭生活的區(qū)位，在此區(qū)域內(nèi)找一個(gè)合適的樓盤就行。
以下有些想法僅為個(gè)人觀點(diǎn)
北市區(qū)
1.龍泉俊園（俊發(fā)地產(chǎn)）
92和109戶型，均價(jià)13500
整個(gè)項(xiàng)目總占地面積約388畝，建筑面積約129萬(wàn)平米，整體建筑密度為33%，規(guī)劃總戶數(shù)約7155戶，共有9209個(gè)車位。
項(xiàng)目分為五個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，A1地塊規(guī)劃2棟住宅，1所18班幼兒園，A2規(guī)劃有36公立公辦小學(xué)，現(xiàn)在已經(jīng)正式和紅云小學(xué)簽約，龍泉俊園業(yè)主子女享有優(yōu)先就讀資格；A4和A7地塊為項(xiàng)目配套的20000㎡的醫(yī)療配套；A5-1和A5-2，規(guī)劃有11棟住宅，A5-3為6500㎡的鄰里商業(yè)中心和一棟辦公樓，而A5與A3地塊中間是市政規(guī)劃路，沿途是30000㎡的社區(qū)底商（風(fēng)情商業(yè)街）。
北市區(qū)還有錦璘夆薈和禧悅春城能滿足40萬(wàn)內(nèi)首付需求，位置太遠(yuǎn)！不推薦！
上悅天地
位于西北新城，旁邊吾悅廣場(chǎng)已經(jīng)營(yíng)業(yè)多年，以后融創(chuàng)春風(fēng)十里位置有愛(ài)情海購(gòu)物廣場(chǎng)，宜家家居在建
這個(gè)樓盤可選擇這三個(gè)戶型，均價(jià)1.5-1.67萬(wàn)（D戶型為87平，個(gè)人覺(jué)得此戶型是這個(gè)盤做得最好的一個(gè)小三房，客廳和兩個(gè)臥室都朝東向，保證了整個(gè)房子最大程度的***光***陽(yáng)，如果再是南向的話，此戶型無(wú)敵！！當(dāng)然這個(gè)戶型均價(jià)也高）
2T6戶，精裝交付，已簽約紅旗小學(xué)！注意是學(xué)位！
地鐵4號(hào)線起始站，（今年能投入使用，去年預(yù)計(jì)今年6月開(kāi)通，受疫情影響延后）
同區(qū)域同配套的還有融創(chuàng)春風(fēng)十里，89平100平，戶型大同小異，地鐵4號(hào)線，小屯站
往西碧桂園春城映像，經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院旁，均價(jià)13500，海源小學(xué) 武城小學(xué)學(xué)區(qū)，同樣能享受到4號(hào)線地鐵
東市區(qū)
奧園去年售罄，看現(xiàn)在的工程進(jìn)度，明年年中肯定交房！當(dāng)時(shí)售價(jià)1.2萬(wàn)內(nèi)，部分1.1萬(wàn)都沒(méi)到！（毛坯）
藍(lán)光德商天域
有89 100 115戶型，都可選擇，去年均價(jià)1.1萬(wàn)-1.25萬(wàn)，今年簽約方旺小學(xué)，旁邊馬瑞丹國(guó)際學(xué)校，今年均價(jià)1.3-1.35萬(wàn)
保利城
均價(jià)1.4萬(wàn)，以上兩個(gè)互相可選擇，精裝交付，和藍(lán)光同區(qū)域
醫(yī)療：現(xiàn)在規(guī)劃的昆華醫(yī)院距離項(xiàng)目2公里內(nèi)，同時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)也有醫(yī)療衛(wèi)生站。另周邊有延安醫(yī)院、五三三醫(yī)院、官渡區(qū)人民醫(yī)院等。
教育：項(xiàng)目劃片區(qū)的公立公辦學(xué)校是方旺中心小學(xué)、官渡二中（區(qū)排名前二，市排名前八）；未來(lái)規(guī)劃教育機(jī)構(gòu)10所，總規(guī)模372班，涵蓋小學(xué)+中學(xué)+高中，可以容納14000名學(xué)生
??項(xiàng)目自身規(guī)劃一所15班幼兒園，距離項(xiàng)目500米處在建一所96班學(xué)校，可實(shí)現(xiàn)小學(xué)初中高中一站式教育服務(wù)，由保利城股東交投建設(shè)
商業(yè)：項(xiàng)目配置約32萬(wàn)方商業(yè)商務(wù)中心，是東市區(qū)體量最大、業(yè)態(tài)最全的商業(yè)中心。項(xiàng)目周邊有福緹商業(yè)中心、紫薇廣場(chǎng)等，20分鐘可以快速到達(dá)北辰、同德、恒隆廣場(chǎng)、順城購(gòu)物中心等。
自帶：商務(wù)區(qū)（規(guī)劃有東市區(qū)最大的甲級(jí)寫字樓、高檔星級(jí)酒店，保利***以及風(fēng)情商業(yè)步行街），商業(yè)區(qū)（規(guī)劃有精品商務(wù)酒店，孵化器產(chǎn)業(yè)園以及block街區(qū)，將打造成未來(lái)年輕人社交、休閑、***的活力之城）、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、老年文化中心、兒童游樂(lè)場(chǎng)、約6300平的生鮮超市。
30-40萬(wàn)首付的樓盤還有很多，就不全部介紹了，每個(gè)家庭的需求不一樣，選擇的區(qū)域也不一樣，沒(méi)有完美的房子，只要能滿足自己家庭需求的房子就是最合適你的房子！完美的房子有，唯一的缺點(diǎn)就是貴！
在說(shuō)一下二手房，個(gè)人建議二手房次選，今年的市場(chǎng)還是建議選個(gè)優(yōu)質(zhì)一手樓，昆明二手樓盤現(xiàn)在價(jià)格還是偏高，老社區(qū)沒(méi)有太多的投資價(jià)值，次新小區(qū)位置好點(diǎn)的價(jià)格都偏高，比如關(guān)上的銀海尚域，周邊大部分是二十多年的老社區(qū)，帶關(guān)一小學(xué)區(qū)，老社區(qū)價(jià)格在13000左右，這個(gè)銀海尚域好點(diǎn)的戶型報(bào)價(jià)1.8萬(wàn)！并且二手房普片首付比例會(huì)高很多，在新一點(diǎn)的，房產(chǎn)證未下，不滿兩年，稅費(fèi)差不多10個(gè)點(diǎn)！買二手房看運(yùn)氣與緣分！（個(gè)人觀點(diǎn)）
就分享這么多吧，????（佛系賣房青年）
