- 10公積金貸款36萬(wàn)19年還了兩年多，等額本息，要提前還15萬(wàn)劃算嗎?最好有計(jì)算過(guò)程。謝謝？
- 商貸50萬(wàn)利率5.64，打算過(guò)兩三年提前還上，然后轉(zhuǎn)公積金貸款是否劃算？
10公積金***36萬(wàn)19年還了兩年多，等額本息，要提前還15萬(wàn)劃算嗎?最好有計(jì)算過(guò)程。謝謝？
等額本息還款方式提前還款是不劃算的。因?yàn)榈阮~本息還款法前期月供中大部分是利息而不是借款本金，所以如果您提前還款的話您欠銀行的借款本金在兩年中并未償還多少，很不劃算的。我建議：您的***利率是85折，按照現(xiàn)行***利率為6.55%*85%=5.567%/年，現(xiàn)在銀行5年定期存款利率都4.75%/年了，如果購(gòu)買某些銀行的理財(cái)產(chǎn)品的收入都會(huì)和***利率持平，分類投資年收益會(huì)更高一些，所以不建議您將資金還給銀行。
商貸50萬(wàn)利率5.64，打算過(guò)兩三年提前還上，然后轉(zhuǎn)公積金***是否劃算？
劃算到是劃算，但你為什么要這么做呢？或者說(shuō)為什么這么晚才這么做？
公積金轉(zhuǎn)商貸的流程
以某地公積金管理中心網(wǎng)站公布的商貸轉(zhuǎn)公積金流程規(guī)定，公積金轉(zhuǎn)商貸需要按照步驟來(lái)。
1.借款人提出申請(qǐng)，并遞交有關(guān)材料
2.公積金管理中心審核借款人條件，同意后出具《轉(zhuǎn)公積金***確認(rèn)單》
3.借款人持《轉(zhuǎn)公積金***確認(rèn)單》到銀行，經(jīng)銀行同意后償清商業(yè)***，并辦理抵***銷手續(xù)
4.借款人持銀行蓋章后的《轉(zhuǎn)公積金***確認(rèn)單》，回公積金管理中心辦理公積金***手續(xù)，并重新辦理房屋抵押手續(xù)
5.公積金管理中心委托銀行放款至借款人賬戶
6.借款人按月償還***直至還清
在整個(gè)轉(zhuǎn)換流程中，我認(rèn)為有三個(gè)點(diǎn)很關(guān)鍵。
第一，是要公積金管理中心同意向你發(fā)放公積金***，而各地要滿足的條件不一樣。
第二，是銀行同意你提前結(jié)清***，不是每個(gè)銀行都能同意你隨時(shí)結(jié)清***的，一般來(lái)說(shuō)至少是要還款一年以上才可以。
第三，提前結(jié)清需要一筆錢先歸還銀行***，然后公積金審批能通過(guò)后放款到你的賬戶，而不是先給你一筆錢讓你去結(jié)清。
所以以上三點(diǎn)，不知道你是否能夠滿足，或者是差什么，讓你三年后再轉(zhuǎn)，而不是現(xiàn)在就轉(zhuǎn)，或者直接用公積金？
歡迎探討。
現(xiàn)在房貸商業(yè)***基準(zhǔn)利率是4.9%，實(shí)際很多城市已經(jīng)上浮1.1倍，利率在5.39%左右。與公積金***基準(zhǔn)利率3.25%相比，顯然公積金***太劃算了。
現(xiàn)在大額存單如果選擇中小銀行的話，三年期存款達(dá)到4.5%的年利率并不難。即使余額寶近期收益一路走低，依然能達(dá)到3.8%左右。所以你說(shuō)的情況不是劃算不劃算的問(wèn)題，而是能不能這樣做的問(wèn)題。
以你5.64%的***利率，20年還款周期的話等額本息要33.5萬(wàn)的利息。
而公積金***的話，基準(zhǔn)利率3.25%貸20年，只需要18萬(wàn)元利息。
即使利率上浮1.1倍，達(dá)到3.58%，也只有20萬(wàn)元的利息。
顯然能夠省太多利息了。
如果能辦成的話，輕輕松松省15萬(wàn)元利息，多好。
商貸轉(zhuǎn)公積金***，單從利率上看是劃算的。但是，綜合來(lái)看，建議考慮兩點(diǎn)：一是看原來(lái)是等額本金還是等額本息，等額本息的話，前三年還的利息占比較多的，還了的銀行肯定不會(huì)退給你吧。二是提前還貸算違約，有的銀行會(huì)收違約金，收多少各銀行似乎不一樣。你把這兩項(xiàng)損失加起來(lái)，和用公積金貸減少的利率相比，就可看出劃算不，這里面計(jì)算比較復(fù)雜。僅是個(gè)人理解，未必準(zhǔn)確或正確，最好找銀行管房貸的專業(yè)人士咨詢。
先說(shuō)我的答案:如果過(guò)兩三年還上，再轉(zhuǎn)公積金***，雖然利息支出少很多，但并不劃算。建議如***款發(fā)放時(shí)間不長(zhǎng)的話，直接現(xiàn)在轉(zhuǎn)公積金吧。
利率:
商貸50萬(wàn)，利率5.64%，商貸基準(zhǔn)利率是4.9%，那這個(gè)利率是基準(zhǔn)利率上浮15%后的利率。
商貸三年共支付利息:
由于題主并沒(méi)有寫明***期限和還款方式，我且按題主50萬(wàn)貸20年按等額本息還款方式。
利息總共33.46萬(wàn)元。
還款三年，總共要還12.5萬(wàn)元，其中利息還8.1萬(wàn)元，本金4.4萬(wàn)元。
也就是說(shuō)50萬(wàn)還了三年，本金還余45.6萬(wàn)元，利息卻還了總利息的24%（8.1÷33.46）左右。
我們?cè)侔?5.6萬(wàn)元，轉(zhuǎn)公積金***，同樣貸20年，按公積金***基準(zhǔn)利率3.25%，計(jì)算結(jié)果:
總還款利息16.47萬(wàn)元。總利息支出16.47+8.1=24.57萬(wàn)元。比商貸總利息支出33.46萬(wàn)元少了近9萬(wàn)元。
結(jié)論:總利息支出是少了，但是為何等兩三年才轉(zhuǎn)公積金。這樣本身會(huì)多支出七八萬(wàn)元的利息支出。而且商貸轉(zhuǎn)公積金流程比較復(fù)雜，準(zhǔn)備的材料也比較繁瑣。
5.64，等于是上浮了15%，以目前的房貸利率水平來(lái)說(shuō)，其實(shí)還算可以。
就縱向?qū)Ρ葋?lái)說(shuō)，5.64%其實(shí)也算是相對(duì)的歷史低點(diǎn)。未來(lái)利率上調(diào)，也主要是針對(duì)新購(gòu)房者，已有的住房***，利率不會(huì)調(diào)整，至于基準(zhǔn)利率上調(diào)，可能會(huì)有，但不會(huì)密集調(diào)整，因?yàn)橹袊?guó)居民杠桿雖不如西方高，但上升速度太快，宜緩不宜急。
房貸利率不會(huì)變化，意味著***成本不會(huì)變，它就是一筆優(yōu)質(zhì)債務(wù)。相對(duì)于其他***，房貸利率應(yīng)該是銀行***業(yè)務(wù)中最便宜的了。所以，如無(wú)切實(shí)必要，無(wú)需提前還款。
至于你說(shuō)的“過(guò)兩三年提前還上，然后轉(zhuǎn)公積金***”，我不是很明白，提前還款都完成了，債務(wù)清零了，就不需要***了，為什么要轉(zhuǎn)公積金***呢？
當(dāng)然，商貸轉(zhuǎn)公積金***，這個(gè)自然是劃算的。一個(gè)是5.64%，一個(gè)是3.25%，以北京為例，120萬(wàn)***，25年公積金***也就是月供5847塊錢，25年本息和175萬(wàn)多，但商貸5.6%利率，月供就高達(dá)7440元，25年本息和高達(dá)223萬(wàn)多。
更劃算的其實(shí)是不用商轉(zhuǎn)公，用公積金***再買一套，就看你有沒(méi)有這個(gè)能力了。
我是樓市微觀察，只說(shuō)真心話，歡迎點(diǎn)贊與關(guān)注。
